Ir al contenido Comprar un apartamento sobre planos tiene muchas ventajas: más tiempo para pagar la cuota inicial y más opciones para elegir. Pero también genera una pregunta muy natural: si el edificio todavía no existe, ¿quién cuida mi dinero mientras tanto?
La respuesta es la fiducia. En este artículo te explicamos, sin tecnicismos, qué es, cómo funciona y por qué es una de las mayores protecciones que tienes como comprador.
Respuesta corta: una fiducia es un mecanismo en el que una entidad financiera, llamada fiduciaria, recibe y administra el dinero que pagas por tu vivienda sobre planos. La constructora solo puede usar esos recursos cuando el proyecto cumple ciertas condiciones, como tener licencia de construcción y un número mínimo de ventas. Si no las cumple, el dinero se devuelve a los compradores según lo que diga el contrato.
¿Qué es una fiducia inmobiliaria?
Es un acuerdo en el que la constructora entrega a una sociedad fiduciaria la administración de los recursos del proyecto. La fiduciaria actúa como un tercero independiente: no construye, no vende y no decide sobre el diseño. Su función es custodiar el dinero y verificar que se cumplan las reglas antes de entregarlo.
Las sociedades fiduciarias en Colombia están vigiladas por la Superintendencia Financiera, lo que agrega una capa de control y transparencia.on un perfil mucho más sólido.
¿Qué es un encargo fiduciario?
Cuando separas un apartamento sobre planos, normalmente te vinculas a un encargo fiduciario. Es la cuenta individual a tu nombre dentro de la fiducia, donde se depositan tu separación y las cuotas de la cuota inicial. Allí puedes consultar cuánto has pagado y, en muchos casos, tu dinero genera rendimientos mientras está administrado por la fiduciaria.
¿Cómo funciona la fiducia paso a paso?
- Lanzamiento: la constructora presenta el proyecto y abre la etapa de preventas.
- Vinculación: separas tu apartamento y firmas tu vinculación al encargo fiduciario.
- Pagos: consignas la separación y las cuotas mensuales directamente a la fiduciaria, no a la constructora.
- Verificación: la fiduciaria revisa que el proyecto cumpla las condiciones pactadas, conocidas como condiciones de giro.
- Giro de recursos: solo cuando esas condiciones se cumplen, la fiduciaria entrega los recursos para iniciar la construcción.
¿Qué es el punto de equilibrio?
Es el número mínimo de unidades vendidas que necesita un proyecto para ser viable. Mientras no se alcance, la fiduciaria no entrega el dinero a la constructora. Junto con el punto de equilibrio, se suelen verificar otras condiciones, como la licencia de construcción y el cierre financiero del proyecto.
¿Qué pasa con tu dinero si el proyecto no se construye?
Si el proyecto no cumple las condiciones de giro en el plazo establecido, la fiduciaria devuelve el dinero a los compradores. Según explica la Fiduciaria Caja Social, en ese caso los recursos se devuelven con sus rendimientos. Las condiciones exactas, incluidos posibles descuentos, dependen de lo que establezca cada contrato fiduciario, por eso es importante leerlo.
Mitos comunes sobre la fiducia
- «La fiducia es un costo extra para el comprador.» En la mayoría de proyectos, la fiducia la contrata la constructora como parte del esquema del proyecto. Revisa tu contrato para confirmar si hay algún cobro a tu cargo.
- «Si hay fiducia, la fiduciaria construye el proyecto.» No. La fiduciaria administra los recursos; la construcción sigue siendo responsabilidad de la constructora.
- «La fiducia garantiza la entrega a tiempo.» La fiducia protege el manejo del dinero, pero los plazos de entrega quedan pactados en la promesa de compraventa.
Qué revisar antes de vincularte a una fiducia
- El nombre de la fiduciaria: confirma que esté vigilada por la Superintendencia Financiera.
- Las condiciones de giro: pregunta cuál es el punto de equilibrio y qué otros requisitos debe cumplir el proyecto.
- El plazo: revisa hasta cuándo tiene la constructora para cumplir esas condiciones.
- Las devoluciones: lee qué pasa con tu dinero si el proyecto no avanza o si decides desistir.
- Los soportes: guarda tus comprobantes de pago y consulta tu encargo periódicamente.
Después de la etapa de preventas, normalmente firmarás la promesa de compraventa. Te contamos qué revisar en nuestra guía sobre la promesa de compraventa.
En Conaltura, tu dinero está respaldado
En los proyectos de Conaltura, la vinculación de los compradores se hace a través de una fiducia, y el proceso se puede realizar de forma virtual, incluso si vives en el exterior. Así, mientras pagas tu cuota inicial, sabes exactamente dónde está tu dinero.
Si estás pensando en comprar sobre planos, conoce nuestros últimos lanzamientos, como:
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Preguntas frecuentes sobre la fiducia en vivienda
Es un mecanismo en el que una sociedad fiduciaria administra el dinero que pagan los compradores de un proyecto sobre planos. La constructora solo recibe esos recursos cuando el proyecto cumple las condiciones pactadas.
Comprar sobre planos es más seguro cuando el dinero se maneja a través de una fiducia, porque un tercero vigilado por la Superintendencia Financiera custodia los recursos y verifica que el proyecto sea viable antes de entregarlos.
Es la cuenta individual a tu nombre dentro de la fiducia, donde se registran la separación y las cuotas que pagas por tu vivienda.
Es el número mínimo de unidades vendidas que necesita el proyecto para ser viable. Hasta que no se alcanza, la fiduciaria no entrega el dinero a la constructora.
Si el proyecto no cumple las condiciones en el plazo establecido, la fiduciaria devuelve los recursos a los compradores, según las condiciones del contrato fiduciario.
Las sociedades fiduciarias están vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia.
